購地自建住宅，再售之前自用住宅，享有退增值稅

為避免因課徵土地增值稅，降低土地所有權人重購自用住宅用地的能力，土地稅法規定准就其已納原有自用住宅用地之土地增值稅額度內，退還其不足支付新購土地地價之數額。至於先在他處購買自用住宅用地，於2年內出售其原有自用住宅用地，亦有重購退稅之適用，惟在他處購買自用住宅用地時，須已持有將出售之自用住宅用地，如未持有自用住宅用地時，僅係單純購買土地，即不符合土地稅法第35條立法意旨，無法辦理土地增值稅重購退稅。 申請土地增值稅自用住宅用地重購退稅 法令依據： 稅捐稽徵法第28條、 土地稅法第35、 37條。 處理天數：27天 申辦注意事項： 一、因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地自完成移轉登記起 5 年內不得再行移轉或改作其他用途。 二、應檢附附件： (一 )原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。 (二 )新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。 (三 )出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。 ( 如無法提示請立具切結書 ) 如未申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，請檢附出售土地所有權人無 ( 有 ) 租賃申明書正本。 ( 四 )出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。 三、請於申請資料送出後 2 日內檢齊附件，並註明系統回復之申辦案號，以郵寄送至所轄稅捐稽徵處，逾期未提供者，視同未完成申請手續。 重購退稅申請 (一)自用住宅用地重購退稅 節稅項目 自用住宅用地重購退稅 適用要件 1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。 2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍之額者。 3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。 4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。 5.重購都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分，出售土地則不受上開面積之限制。 6.出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。 7.如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。 檢附證件 1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本，或原被徵收土地徵收日期之證明文件。 2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。 3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）。 4.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。 5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。 申請期限 1.先賣後買者於重購後申請 2.先買後賣者於出售後申請 申請地點 原出售土地之主管稽徵機關 節稅情形 就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額 其他相關規定 1.重購退稅列卡管制，重購土地5年內再行移轉或改作其他用途者，追繳原退還稅款。 註：改作其他用途包括供營業使用，出租他人及戶籍遷出等情形。 2.重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。 3.出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。 4.2年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。 5.重購退稅請求權時效為10年。 註:102年5月22日行政程序法第131條修正前，重購退稅請求權時效為5年。於102年5月23日(含該日)以前請求權時效已屆滿5年者，時效消滅；102年5月23日(含該日) 以前請求權時效尚未屆滿5年者，時效延長至10年。 【實例說明】 重購自用住宅用地退還稅款計算公式 新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件） 已繳土地增值稅款≦A時，已繳的增值稅款可全數退還。 已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。 例： 王太太於102年12月1日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款50萬元。王太太103年12月看中兩棟房子，想自其中選1棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？(甲屋土地現值500萬元，乙屋土地現值430萬元。) 甲屋：新購自宅用地的申報移轉現值－ (原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款) =500萬－(450萬－50萬)＝A(100萬) 已繳土地增值稅款≦A 50萬<100萬 結論：購買甲屋原來已繳的增值稅款50萬元可全數退回 乙屋：新購自宅用地的申報移轉現值－ (原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款) 430萬－(450萬-50萬)＝A(30萬) 已繳土地增值稅款＞A 50萬＞30萬 結論：購買乙屋可退還相當於A的稅款30萬元